第一章 總則

第一條  為加強農村宅基地用地建房審批管理，規(guī)范農村宅基地申請審批程序，保障農村住宅質量安全，保護農村村民合法權益，促進節(jié)約集約用地，推進實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國建筑法》《汕尾市農村建房條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結合我市農村實際，制定本實施細則。

第二條  本細則適用于本市行政區(qū)域內城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農村宅基地的申請審批和農村住宅的新建、改建、擴建、重建等活動。

第三條  本細則中下列用語的含義：

農村宅基地，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

農村建房，是指農村住宅新建、改建、擴建、重建等活動，含村民建房和集體建房等形式。

農村村民，是指具有本農村集體經濟組織成員資格的人員。

第二章 基本原則

第四條  堅持規(guī)劃先行、保護耕地原則。嚴格落實土地用途管制，農村建房應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃。合理安排宅基地用地，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田。涉及占用農用地或者未利用地的，鎮(zhèn)人民政府應當統籌向自然資源主管部門辦理轉用手續(xù)，符合農用地轉用或者未利用地轉用規(guī)定條件的，自然資源主管部門應當按照規(guī)定報有批準權限的人民政府審批。

第五條  堅持一戶一宅、先批后建原則。嚴格落實“一戶一宅”的法律規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，新審批宅基地面積不得超過市、縣有關規(guī)定的農村宅基地面積標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的不予批準。

第六條  堅持節(jié)約集約、戶有所居原則。以全面實現“戶有所居”為導向，宅基地分配應優(yōu)先滿足無地無房、現有房屋不能滿足居住需求、房屋面積遠少于標準面積等的村民。探索完善不同區(qū)域村民戶有所居的多種保障方式，引導村民集中建房或原址重建，充分利用村內存量建設用地和未利用地，滿足村民居住需求。

第七條  堅持保障安全、生態(tài)宜居原則。農村村民住宅結構設計應當符合抗震設防、抗風、結構安全等要求。引導建設功能現代、結構安全、成本經濟、綠色環(huán)保、與鄉(xiāng)村環(huán)境相協調的宜居農村住宅，體現當地歷史文化、地域特色和鄉(xiāng)村風貌。

第三章 基礎建設

第八條  縣級自然資源主管部門會同農業(yè)農村主管部門開展年度農村住宅建設用地需求情況統計調查，逐級上報省自然資源、農業(yè)農村主管部門。調查結果作為安排農村住宅建設用地計劃指標的重要依據。

第九條  各縣（市、區(qū)）應指導鎮(zhèn)、村、組三級建立年度農村宅基地和建房需求調查工作機制，在年末組織鎮(zhèn)、村、組三級開展具備申請資格、需申請建房解決居住需求的村民數量和信息調查。鎮(zhèn)人民政府要指導村、組兩級集體經濟組織制定年度宅基地使用分配計劃。

第十條  為滿足居住需求且符合《汕尾市農村建房條例》有關規(guī)定的農村村民可以戶為單位向所在地農村集體經濟組織申請宅基地。各縣（市、區(qū)）人民政府要細化以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規(guī)則，消除公安分戶前置障礙。各縣（市、區(qū)）人民政府可以參照以下戶的認定標準：

（一）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的僅認定為一戶；

（二）有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；

（三）離異后無房一方再婚且配偶無房的可認定為單獨的一戶。

農村集體經濟組織可以根據縣（市、區(qū)）確定的標準，制定本集體經濟組織認定戶的具體標準。

第十一條  鎮(zhèn)人民政府要依托行政服務中心等平臺，組織農業(yè)農村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門成立農村宅基地和建房聯合審批小組（下稱“聯審小組”），建立“一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行”的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，及時制定并公布辦理流程和要件，明確材料審查、現場勘察等各環(huán)節(jié)的崗位職責和辦理期限，為群眾提供便捷高效服務。

鎮(zhèn)服務窗口受理本行政區(qū)域內農村宅基地和建房申請后，即日轉交鎮(zhèn)規(guī)劃建設辦，由規(guī)劃建設辦牽頭聯審小組各成員單位開展審查審批。

第十二條  鎮(zhèn)人民政府要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監(jiān)管，落實村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”制度，落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、基槽驗線到場、施工過程監(jiān)督到場、住宅建成后核查到場等“五到場”工作制度，保證農村住宅建設規(guī)范有序的同時，避免發(fā)生違法違規(guī)建房問題而造成集體或成員利益受損。

第十三條  各縣（市、區(qū)）農業(yè)農村部門要引導村、組兩級農村集體經濟組織修訂完善組織章程，結合省、市、縣有關政策規(guī)定和當地實際，將風貌管控、宅基地分配面積標準、多戶聯合建房面積放寬標準、戶的認定標準、申請審查流程、分配民主表決方式及程序、救濟途徑和調處違反“一戶一宅”政策情形的措施在組織章程統一明確。

鎮(zhèn)人民政府應結合當地實際，探索指導村、組兩級將農村村民是否遵守《汕尾市農村建房條例》和宅基地管理制度有關規(guī)定作為是否優(yōu)先分配宅基地的依據，形成明文規(guī)定納入村規(guī)民約。

第十四條  鎮(zhèn)人民政府應當向村、組兩級提供經批準的村莊規(guī)劃，作為宅基地審批的審查依據。鎮(zhèn)人民政府和村民委員會、農村集體經濟組織應當將宅基地和建房的申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式以及村莊規(guī)劃等進行公開，接受群眾監(jiān)督。

第十五條  在落實鄉(xiāng)村風貌管控、確保農房建設風格總體一致的前提下，鎮(zhèn)人民政府要指導村、組兩級從市級住房和城鄉(xiāng)建設部門發(fā)布的農房設計通用圖集中選擇符合當地風俗習慣、與環(huán)境相協調的住房套式，便于建房村民選擇使用。

第十六條  村民委員會或農村集體經濟組織可以設立農村建房協管員，協助開展農村宅基地和建房管理。其職責包括：負責本村農村宅基地相關法律法規(guī)制度宣傳；負責本村村民宅基地建房申請資格初步審查，協助其準備各項材料，收集整理歸檔代辦上交；負責配合本村村民宅基地建房申請報建、現場勘查、開工查驗、過程監(jiān)督、實地驗收等各個環(huán)節(jié)的審核審查；負責本村違法建設日常巡查、違法行為發(fā)現、制止、報告；負責上級交辦的其它工作。

第十七條  各縣（市、區(qū)）可參照本細則，結合當地實際，進一步細化優(yōu)化審批工作程序和辦事指南，對現行宅基地審批和建房許可辦事指南、申請表單、申報材料清單等進行梳理、簡化，確保宅基地管理工作有序開展、規(guī)范高效、便民利民。

第四章 申請審批

第十八條  村民以戶為單位向所在農村集體經濟組織提出申請宅基地建設住宅，并提交以下申請材料：

1.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表；

2.申請人身份證和戶口簿；

3.農村宅基地使用承諾書；

4.農村建房通用設計圖或設計圖紙。未使用免費提供的建房設計圖或者標準設計圖集的，提供住宅建設工程設計方案或圖紙。

第十九條  受理申請后，農村集體經濟組織核查通過后報送村民委員會，村民委員會審查通過后提交鎮(zhèn)服務窗口，由鎮(zhèn)聯審小組審核。具體的審批流程、審查時限、異議處理方式等按照《汕尾市農村建房條例》執(zhí)行。

第二十條  鎮(zhèn)服務窗口收到申請后，材料不齊全的，當場書面告知村民委員會，由申請人限期補正，逾期不補正的，視為撤回申請。材料齊全的，由聯審小組按照有關規(guī)定開展審核和現場踏勘，在《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》上簽署審批意見。各工作機構具體審核事項及職責如下：

鎮(zhèn)承擔農業(yè)農村部門職責的機構負責審查農村集體經濟組織、村民委員會審查程序、表決程序是否合法規(guī)范，包括不限于是否所在地農村集體經濟組織成員、是否符合“一戶一宅”政策、是否達到分戶要求、是否征求建房相鄰村民意見等。

鎮(zhèn)承擔自然資源部門職責的機構負責審查建房選址是否符合規(guī)劃、是否符合建房面積規(guī)定等，是否涉及農用地和未利用地轉用審批。在現場勘察過程中，重點負責丈量、放線、驗線等工作。

鎮(zhèn)承擔住房和城鄉(xiāng)建設職責的機構負責引導村民使用農村建房通用設計圖或者標準設計圖集，審核未使用免費提供的建房設計圖或者標準設計圖集的村民提供的住宅建設工程設計方案或圖紙。審查承建方或鄉(xiāng)村建設工匠相關資質，指導落實農村住宅建設施工合同的簽訂。村民建房過程中，監(jiān)督村民建房是否符合其所提供的設計方案；建房驗收過程中，負責建房質量安全檢查和質量驗收。

涉及水利、電力、交通、文物保護等部門管理事項的，應當及時征求相關行政主管部門意見。

第二十一條  對符合宅基地用地規(guī)定的，鎮(zhèn)人民政府應當根據各部門聯審結果在20個工作日內出具審批意見，核發(fā)農村宅基地批準書，同時由自然資源主管部門核發(fā)或者委托鎮(zhèn)人民政府核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。對不符合規(guī)定的，作出不予批準決定，并書面說明理由。申請人對不予批準決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

鎮(zhèn)人民政府應當及時將審批結果在申請人所在農村集體經濟組織范圍內予以公告，公告期不少于5個工作日。

鎮(zhèn)人民政府在審批過程中，發(fā)現農村集體經濟組織或者村民委員會出具的意見存在問題的，應當責令重新核查或者核實。

需要辦理農用地、未利用地轉用和林地審批手續(xù)的，縣級自然資源、林業(yè)部門按有關規(guī)定確定辦理時限，所需時間不計入審批時限。

第五章 建房管理

第二十二條  農村住宅建設的設計、材料、施工、質量和承建方等要求按照《汕尾市農村建房條例》有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條  經批準建房的村民應當在開工前依法申請辦理施工許可證或者向鎮(zhèn)人民政府辦理報建備案手續(xù)，并向自然資源主管部門或者受委托的鎮(zhèn)人民政府申請驗線。自然資源主管部門或鎮(zhèn)人民政府在受理申請之日起5個工作日內，派員進行驗線，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。同時核發(fā)施工現場公示牌，標明戶主姓名、施工方信息、用地面積、基底面積、建筑面積、建筑高度、四至范圍等內容，交申請人在施工現場懸掛。未經驗線，不得開工。

第二十四條  建房村民憑農村宅基地批準書、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證向供水、供電部門申請報裝臨時水電設施，在取得施工現場公示牌后方可通水通電。

第二十五條  村民住宅建設過程中，鎮(zhèn)人民政府綜合執(zhí)法隊應對房屋施工是否符合安全操作規(guī)范、建設面積是否超出原批準范圍、是否存在安全隱患等方面進行監(jiān)督巡查。

第二十六條  住宅建設竣工后，建房村民應當向鎮(zhèn)人民政府提出規(guī)劃核實申請，由鎮(zhèn)人民政府依法核實，鎮(zhèn)人民政府自收到申請之日起20個工作日內，組織有關部門到場檢查核實，所建住宅是否按審批的用地位置、用地面積、四至情況、建筑面積、層數、外觀、間距等內容進行建設，房屋質量、消防安全是否符合相關規(guī)定要求等。核實合規(guī)的，在《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》上簽署規(guī)劃核實意見，并向建房村民出具規(guī)劃核實合格證明；不合規(guī)的，應當書面通知村民，提出整改意見。

鎮(zhèn)人民政府沒有規(guī)劃核實權限的，將建房村民規(guī)劃核實申請轉送核發(fā)建房相關規(guī)劃許可的自然資源主管部門核實。

第二十七條  規(guī)劃核實合格后，建房村民應當及時組織竣工驗收，組織承建方、設計方、第三服務方等組成驗收組，必要時可邀請有關專業(yè)技術人員參加驗收。通過各方陳述、查閱資料、實地查驗等程序，對住宅質量作出全面評價，并對農村住宅竣工驗收是否合格形成一致意見。參與竣工驗收的建房村民、承建方等各方不能形成一致意見時，應當協商提出解決方法，存在需整改情形的，應依法整改合格，待意見一致后，重新組織農村住宅竣工驗收。鎮(zhèn)人民政府應當對村民組織竣工驗收予以指導。

竣工驗收通過后，建房村民將規(guī)劃核實合格證明、竣工驗收記錄等相關資料報鎮(zhèn)人民政府，鎮(zhèn)人民政府審核通過后，應在5個工作日內出具《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》，并報送縣級農業(yè)農村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門備案。

第二十八條  住宅竣工驗收合格后，建房村民可以憑農村宅基地批準書、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》作為權屬來源證明材料，依法向所在地不動產登記部門申請辦理不動產登記手續(xù)。涉及“建新拆舊”的，原土地、房屋權屬憑證應收回注銷。

第六章 多戶聯建

第二十九條  人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，可以在充分尊重村民意愿的基礎上，采取集體建房（按照《汕尾市農村建房條例》執(zhí)行）、多戶聯合建房等措施，保障村民實現戶有所居。

第三十條  多戶村民申請聯合建房的，對比單戶獨立建房，住宅層數、高度和建筑面積可以適當放寬，各縣（市、區(qū)）人民政府可以結合實際制定對應的寬限標準。

第三十一條  多戶聯合建房的，由聯合建房的多戶村民共同填寫《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表（多戶聯合建房）》和農村宅基地使用承諾書，以及提供所有申請人的身份證和戶口簿，其它事項按照單戶建房的規(guī)定和程序進行辦理。

第三十二條  多戶聯合建房竣工驗收后，可以共同向不動產登記機構申請辦理不動產登記；聯建村民申請對房屋區(qū)分所有權登記的，參照國有建設用地使用權及建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定辦理登記。

第七章 監(jiān)督執(zhí)法

第三十三條  建立市級指導、縣鎮(zhèn)主責、村級主體的宅基地管理機制。各縣（市、區(qū)）人民政府要加強對本行政區(qū)域內農村宅基地審批管理工作的組織領導，統籌組織協調相關部門，指導督促鎮(zhèn)人民政府、村級組織依法履行職責。鎮(zhèn)人民政府應落實主體責任，加強宅基地管理動態(tài)巡查，及時制止和查處違法占地建設行為和已批宅基地上違法建設行為。縣級人民政府及其農業(yè)農村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門依據法定職責加強指導和監(jiān)督檢查。

第三十四條  充分發(fā)揮行業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合執(zhí)法機構、農村基層組織的作用，建立完善日常動態(tài)巡查工作制度，形成各司其職、齊抓共管、信息共享、合力共治的工作格局。充分發(fā)揮村兩委“信息員”“管理員”“監(jiān)督員”的日常監(jiān)管作用，對村內涉嫌新增亂占耕地建住宅、未批先建、超占面積建房等行為第一時間發(fā)現、第一時間勸阻、第一時間上報，做到“早發(fā)現、早制止”。

第三十五條  鎮(zhèn)人民政府指導村級組織完善宅基地民主管理程序，村民委員會、農村集體經濟組織、農村建房協管員應當引導村民依法實施建房活動，及時發(fā)現和勸阻違法建設行為，并向鎮(zhèn)人民政府報告。

第三十六條  勘察、設計、施工、監(jiān)督等參建各方依法承擔村民住宅建設工程質量安全責任。涉嫌違法犯罪的，依照建設工程質量安全有關的法律法規(guī)追究責任。

第三十七條  鎮(zhèn)人民政府要加強培訓指導，增強鎮(zhèn)聯審小組、綜合執(zhí)法隊伍等工作人員和村組兩級干部、農村建房協管員等一線巡查監(jiān)督人員的思想認識、法律知識和規(guī)范管理宅基地的責任感和使命感，杜絕一線工作人員在宅基地管理過程中違法違紀、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

第三十八條  未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除。

對于為違建行為提供便利的單位或個人應嚴格依據有關法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。

有關行政機關及其工作人員違反本細則，不履行或者不正確履行農村建房管理職責的，由本級人民政府或者上級主管部門責令改正；情節(jié)嚴重的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十九條  因宅基地使用權產生爭議的，由當事人協商解決；協商不成的，由鎮(zhèn)級以上人民政府處理。當事人對處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。

在爭議未解決之前，任何一方不得改變宅基地現狀。

第八章  附則

第四十條  本細則自印發(fā)之日起30日后施行，有效期2年。

第四十一條  本細則由汕尾市農業(yè)農村局負責解釋。

第四十二條  紅海灣經濟開發(fā)區(qū)管委會、華僑管理區(qū)管委會按照有關規(guī)定職責做好農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作。

街道辦事處參照本細則關于鎮(zhèn)人民政府職責的規(guī)定做好農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

居民委員會參照本細則關于村民委員會的規(guī)定協助做好農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。