五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)；《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》由工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門核發(fā)；《國有土地使用證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，口語俗稱這兩證為“大證”或“總證”。

大證是新建商品房的初始登記，是指開發(fā)商辦完了一個樓盤的產(chǎn)權(quán)總證，在沒有分割到各個業(yè)主的名下之前下叫大證。一般來說，正規(guī)開發(fā)商旗下的房子都有大證。

也就是說大證基本上是指你們整個項目或者小區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書，只有拿到了大證之后，才能進行產(chǎn)權(quán)分割，辦理各家各戶的獨立產(chǎn)權(quán)。

多種情況可導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)“大證”

新建商品房不能辦證的原因很多，大多像李先生這樣，整個樓盤的房產(chǎn)“大證”無法辦理。辦理房產(chǎn)證的第一步是辦理房產(chǎn)“大證”，即新建商品房的初始登記；開發(fā)商提交土地證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實證、開發(fā)資質(zhì)證明、綜合驗收證明、檔案合格證、竣工驗收證明、測繪報告等資料向房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋的初始登記，即整幢樓盤的房產(chǎn)“大證”。第二步為辦理買方個人的房產(chǎn)證，即通常說的“大證分小證”。

在辦“大證”的過程中，開發(fā)商欠繳土地出讓金、超過規(guī)劃面積建設(shè)、開發(fā)商辦證時已破產(chǎn)或被取消資質(zhì)、未按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施(如幼兒園、菜市場、居委會、學(xué)校、配電用房等)、消防環(huán)保部門驗收不合格等等均無法辦理房產(chǎn)大證。

購買放心商品房，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五證:預(yù)售許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；土地使用證；施工許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；購房時只要有了這五證，那么該樓盤手續(xù)齊全，放心購買。
竣工驗收合格交房后，開發(fā)商會把所有資料檔案館備案，辦理國有土地使用權(quán)證總證和房屋所有權(quán)證總證。
二大總證辦好后，開發(fā)商的辦證工作完成了95%，業(yè)主可以自已按照總證以單元分證到當?shù)卣?wù)中心交納契稅，辦理不動產(chǎn)所有權(quán)證(國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、契稅證)三證合一。